Ипотека в Душанбе — Таджикистане

Несмотря на то, что в Таджикистане рынок коммерческой ипотеки только набирает обороты, множество Душанбинских предпринимателей смогли на личном опыте оценить достоинства и недостатки этой формы кредитования.

Коммерческая ипотека

Коммерческое ипотечное кредитование направлено на развитие производства посредством приобретения в кредит: торговых площадей, складов или офисов. Приобретенное в собственность нежилое помещение или строение становится залогом.

Ипотечное кредитование в жилом секторе с выработанными законодательными нормами, четко установленным порядком сделки, более известно таджикам, нежели коммерческая ипотека, по- прежнему остающаяся в неурегулированном правовом пространстве.

Среди основных факторов коммерческой ипотеки можно выделить:  небольшие сроки погашения, как правило срок погашения составляет пят лет; высокие ставки годовых, варьирующихся в пределах 15-20%; высокая стоимость и длительные сроки оформления необходимой документации ( от изучения «истории» помещения – до нотариально заверенной сделки).

Для финансово- кредитных организаций коммерческая ипотека выгодна минимумом рисков. В случае не кредитоспособности предприятия оформившего ипотеку, банк после истечения определенного срока имеет законные права на реализацию заложенного помещения – с целью покрытия расходов.

Впрочем, финансово-кредитные организации Душанбе не проявляют большой активности в этом секторе кредитования. Причин этому несколько:

- Отсутствие долгосрочных пассивов и недостаток свободных активов во множестве финансовых учреждениях. Банки с иностранным капиталом, значительно активней предлагают подобные программы;

- Сложности в определении надежности клиентов, несмотря на то, что риски минимизированы, никто не застрахован от недобросовестных заемщиков, а порой и откровенных мошенников;

- Нередко возникают случаи, когда невозможно достоверно определить статус недвижимости. Здания и помещения меняли совладельцев и владельцев, становились объектами рейдерских захватов, сдавались в аренду, выступали в качестве залога- поэтому добраться до правообладателя  иногда чрезвычайно сложно.

Выгоды для заемщика так же очевидны- не уменьшается количество оборотных средств, здрава мысль и о том, что с целью более динамичного развития компании грамотней вложить ипотечный кредит в более дорогой объект недвижимости чем на данном этапе развития может себе позволить предприниматель.

По данным статистики лишь 10% заемщиков оформляют ипотечные кредиты. Остальные предпочитают приобретать объекты недвижимости в собственность.

Причин тому несколько, основные из которых – отсутствие  стратегического планирования у большинства средних и малых предприятий, сложность в оформлении и высокие процентные ставки.

Оценка

Безусловно оценка коммерческой стоимости помещения- один из важнейших этапов получения коммерческой ипотеки.

Стоимость коммерческой недвижимости складывается из составляющих, которые не учитываются при оценке жилых помещений. Как правило, оценщики применяют индивидуальный подход, некоторые объекты в качестве залога могут вообще не удовлетворять банк, даже несмотря на то, что представляют собой прекрасную базу для развития бизнеса.

Один из главных факторов оценочной стоимости – возможность банка в короткие сроки реализовать объект, в случае не кредитоспособности заемщика. Определяется категория объекта недвижимости и ее назначение. Офисные и торговые помещения считаются самыми ликвидными, так как с их продажей в короткие сроки по высокой цене проблем, как правило, не возникает.

Куда меньше шансов у предпринимателей, приобретающих посредством коммерческой ипотеки складские или производственные помещения. В основном сложности возникают из-за местоположения (окраина или промзона), отсутствия транспортной развязки и моральное устаревание.

Законодательно не регламентированы требования которые банк должен предъявлять заемщику, точнее будет сказать- нет единых стандартов.

Каждое финансово- кредитное учреждение опирается на собственный опыт работы и полагается на квалификацию специалистов кредитных отделов.

Примерный список требований банков: справка о доходах, справки из налоговых органов, сведения о существующих банковских счетах, действующая лицензия на предпринимательскую деятельность, договор купли продажи недвижимого имущества (которое станет залогом) документация о страховании, экспертная оценка недвижимости. Надо ли говорить, что у представителей малого и среднего бизнеса, уже на этапе оформления, может отпасть всякая охота- оформлять ипотечный кредит.

К тому же если за ипотечным кредитом обращается юридическое лицо- список требований увеличивается на порядок.

С надеждой на будущее

Все же главной проблемой, из-за которой «пробуксовывает» коммерческое ипотечное кредитование- отсутствие внятной законодательной базы.

Существующий закон «Об ипотеке ( залоге недвижимости) содержит положения о жилой недвижимости. Слово «коммерческий» в нем даже не упоминается. В связи с этим давая согласие на подобный кредит, банковские специалисты вынуждены, по сути, придумывать собственные правила и схемы финансирования фактически для каждого конкретного случая.

Так же существует парадокс- заемщик имеет право на получение средств под залог недвижимости, каким же образом предприниматель может стать собственником помещения если он не получил кредит? Многие предприниматели походив по этому «заколдованному кругу» предпочитают получать другие формы кредитов или выдумывать схемы, открывать дочерние предприятия и.т.д. выглядит безусловно абсурдно, но как говориться- что имеем…

Впрочем, многими экспертами дается прогноз на хорошее будущее коммерческой ипотеки. Выгоды очевидны для всех, осталось  дело за малым- качественная законодательная база.

Комментарии